Nel corso dei primi sei mesi del 2018 le compravendite immobiliari a Milano hanno raggiunto un +34% su base annua.

Di pari passo anche i prezzi, dopo un calo complessivo del 22% registrato dal 2008 ad oggi, si sono stabilizzati facendo registrare addirittura un incremento in alcuni casi.

Secondo il listino presentato da Fimaa-Borsa immobiliare una distinzione viene svolta tra gli immobili accatastati A/10 (quindi uso ufficio) ed ubicati in condomini misti, dalle unità localizzate all’interno di edifici a destinazione non abitativa.

Tra le varie zone di Milano, le performance migliori nel periodo tra il 2013 ad oggi sono state registrate da Garibaldi-Solferino (+9,3%).

L’operazione Porta Nuova ha apportato dei chiari benefici a tutta l’area e tra gli immobili in edifici terziari prevale l’area Washington-Vesuvio, con +5,4%.

Anche i dati provenienti dall’ambito delle locazioni risultano estremamente positivi.

Infatti durante i primi nove mesi del 2018 sono stati 320.000 metri quadri, gli spazi che sono stati oggetto di operazioni di locazione immobiliare, registrando un aumento del 25%.

Da precisare però che questi numeri sono influenzati dalle prenotazioni relativi agli spazi della terza torre di City Life.

Anche i canoni di locazione degli immobili ad uso terziario sono ritornati ai livelli massimi, raggiungendo i 570 € al metro quadro, nelle zone strettamente centrali e maggiormente richieste ed a Porta Nuova registrando in quest’ultima un incremento annuo del 7,5%.

I rendimenti risultano invece ai minimi e variano in una forbice compresa tra il 3,75% ed il 5,5%.

Basta pensare che un immobile situato in una posizione di pregio, può raggiungere una quotazione di 15.000 euro al metro quadro.

Gli immobili di maggiore prestigio sono richiesti soprattutto dagli investitori istituzionali, dato che solitamente le transazioni riguardano interi stabili.

Consideriamo inoltre che per le unità immobiliari non di pregio, le quotazioni sono molto inferiori ed i rendimenti lordi maggiori.

A questo punto è lecito domandarsi se un investitore che ha a disposizione un capitale medio, possa trovare vantaggioso acquistare un ufficio ai fini di investimento.

E’ necessario valutare alcuni elementi. Innanzitutto a livello fiscale, non è possibile ad oggi usufruire della cedolare secca (in quanto la recente legge di bilancio ha introdotto la possibilità di usufruirne solamente per gli immobili ad uso commerciale).

Inoltre l’Imu a Milano è molto cara, in quanto i valori catastali sono vicini a quelli di mercato, addirittura in alcuni casi capita che possano essere anche più alte.

Un ulteriore elemento a sfavore, che può penalizzare gli uffici siti all’interno di condomini misti, riguarda la questione delle tabelle millesimali.

Infatti la loro redazione risale spesso ad un’epoca in cui gli uffici avevano un valore maggiore rispetto alle civili abitazioni, mentre oggi di norma è il contrario.